Parmi les 50 mesures proposées le 14 avril dans le « choc de simplification » pour aider les entreprises et faciliter l’embauche, 8 sont dédiées à l’aménagement et la construction.
La majorité d’entre elles s’intéressent aux normes et réglementations en vigueur, pour les alléger. Pour favoriser la construction, deux mesures ont été évoquées : « Encadrer et réduire les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme et des permis de construire, notamment en étudiant des modalités alternatives d’enquête publique »; « Faciliter les projets de logements en zone urbaine »
Immoprêt, 3ème réseau français de courtier en crédit immobilier, félicite le Conseil de Simplification de vouloir favoriser la construction de logements neufs.
Mais plusieurs textes de loi n’ont pas réussi à endiguer la chute de la production de logements depuis quelques années. D’après l’Insee et le Ministère du Logement, la construction de logements neufs se chiffre en 2013 à 330 000 quand le ministère lui-même annonce la nécessité d’en construire 500 000 par an pour répondre aux besoins des Français, besoins accrus avec une population croissante et vieillissante, et l’augmentation du nombre de familles recomposées, célibataires, divorces… Nous parlons d’un déficit de près de 200 000 logements !
Ulrich Maurel, président fondateur d’Immoprêt, propose 4 mesures concrètes à mettre en place qui permettrait d’endiguer ce problème de carence de logements neufs.
Inverser la plus-value sur les terrains et les résidences locatives
Une mesure simple à mettre en oeuvre serait une fiscalité incitative à la libération des terrains et des biens. En effet, aujourd’hui plus un propriétaire garde longtemps son terrain ou son bien, moins il est taxé lors de la revente. Et cette fiscalité a même été prolongée récemment de manière avantageuse pour son propriétaire jusqu’à 30 ans de détention ! Si l’on inversait temporairement ce système de taxation de la plus-value, cela créerait un afflux d’offres important sur le marché et, mécaniquement, une baisse des prix significative. On pourrait même imaginer une exonération de taxes sur la plus-value en cas de revente dans un court laps de temps défini pour motiver les détenteurs de fonciers dans une logique spéculative. Pour l’instant, on comprend leur position : face au manque de terrains disponibles à la vente, les prix auraient plutôt tendance à croître…
Libérer du foncier et des logements vides
En augmentant les taxes foncières sur les terrains constructibles non vendus ou non mis en vente et sur les logements inoccupés, on stimulera l’offre. Mécaniquement, on créera une baisse de prix ou en tous cas on répondra à une demande.
Débloquer du foncier public sous conditions
Les pouvoirs publics, de l’Etat jusqu’aux municipalités, peuvent mettre en vente des terrains à bâtir à prix raisonnables à des promoteurs privés, en imposant un prix de vente des biens finis correspondant aux besoins des habitants et de la zone de chalandise. Les deux lois mises en place par Cécile Duflot, l’ancienne ministre du Logement, se sont intéressées au foncier de l’Etat. La loi de janvier 2013 sur la mobilisation du foncier public n’a pas produit l’effet escompté avec un afflux massif de terrains constructibles de la part de l’Etat. L’idée de vendre les terrains à prix bloqué est bonne mais la majorité d’entre eux appartiennent à des particuliers, et aux collectivités. Les Safer visent à protéger les terrains agricoles et ruraux qui dépendent souvent des maires. Bien qu’il existe peut-être des raisons objectives, cela bloque l’offre et il serait intéressant de pouvoir mobiliser les municipalités avec un minimum de constructions imposé…
Inciter les bailleurs sociaux à construire
Imposer un nombre de constructions minimum à l’année aux bailleurs sociaux, suivant les zones géographiques et démographiques. Les bailleurs ne respectant pas les critères se verront sanctionnés financièrement à l’image des municipalités qui ne respectent pas la loi SRU. Face au manque de terrains à bâtir disponibles, la loi Alur renforce d’ailleurs la SRU en se penchant sur la densification de l’habitat (fin d’une taille minimale pour les parcelles dans le PLU, suppression du COS…).
« Il faut savoir qu’aujourd’hui le foncier représente 20% du prix d’un projet immobilier, soit une part importante. Il faut absolument mobiliser du foncier, sans oublier aussi que les primo-accédants n’ont pas les moyens de construire neuf : ils préfèrent acheter dans l’ancien, parfois en mauvais état, et rénover. », précise Ulrich Maurel.
« Enfin, on peut souligner une forte incohérence dans le programme du gouvernement, qui prône une politique de relance de l’emploi mais semble oublier que le premier pourvoyeur d’emplois en France est le secteur BTP, fortement touché par la raréfaction de constructions… »
